Un étranger peut-il acheter à Malte ?
Oui, mais les règles dépendent de votre profil. C'est la grande spécificité maltaise, structurée autour du permis AIP (Acquisition of Immovable Property) et des Special Designated Areas (SDA) :
- Ressortissants UE résidant à Malte depuis 5 ans et plus : achat libre, sans permis.
- Autres ressortissants UE : achat libre de la résidence principale ; permis AIP requis pour un second bien.
- Ressortissants hors UE : permis AIP obligatoire, et limités à un seul bien.
- Dans les SDA : aucune restriction, quelle que soit la nationalité, sans permis ni limite de nombre. Exemples : Portomaso, Tigne Point, SmartCity, Fort Cambridge, Pender Gardens, Cottonera.
Le permis AIP coûte 233 €, s'obtient en 35 à 40 jours environ, et impose des valeurs minimales (de l'ordre de 143 000 € pour un appartement, 191 000 € pour une maison). Attention : un bien acquis sous permis AIP ne peut pas être loué : il doit servir de résidence. Pour investir et louer, on s'oriente vers une SDA.
Les prix de l'immobilier par zone
Sur une île aussi petite, l'écart de prix entre zones est marqué. Prix d'achat indicatifs au mètre carré (2026) :
| Zone | Prix au m² | Profil |
|---|---|---|
| Sliema / St. Julian's | 3 500 à 5 500 € | Le plus cher, forte demande |
| Valletta | 3 000 à 6 000 € | Townhouses rénovés, patrimoine |
| Le Nord (Mellieha, Bugibba) | 2 500 à 3 500 € | Familial, bord de mer |
| Three Cities | 2 200 à 3 800 € | Authentique, en plein renouveau |
| Rabat / centre | 2 000 à 3 500 € | Central, plus abordable |
| Gozo | 1 800 à 3 200 € | Le plus abordable, farmhouses |
Pour un bien bord de mer ou neuf avec vue, les prix grimpent au-delà de ces fourchettes ; pour de l'immobilier pas cher, regardez Gozo et l'intérieur. Le choix de la zone se raisonne avec notre guide où vivre à Malte.
Acheter : les étapes
- L'offre et la promesse de vente (konvenju) : signée devant notaire, elle engage les deux parties et fixe le prix ; un acompte (souvent 10 %) est versé.
- Les recherches du notaire : vérification du titre de propriété, des charges et de l'urbanisme pendant la période de promesse (en général 3 mois).
- Le permis AIP le cas échéant, demandé durant cette période.
- L'acte final (contract) : signé devant notaire, paiement du solde, du stamp duty et remise des clés.
À Malte, c'est le notaire (choisi par l'acheteur) qui sécurise toute la transaction : son rôle est central.
Frais et fiscalité de l'achat
Le principal coût est le stamp duty (droit de timbre), à la charge de l'acheteur :
- Taux standard : 5 % de la valeur du bien.
- Résidence principale : taux réduit de 3,5 % sur les premiers 200 000 €, puis 5 % au-delà.
- Primo-accédants : exonération totale sur les premiers 200 000 € (seule la part au-dessus est taxée à 5 %).
- Acheteurs qui remplacent leur résidence (sans autre bien) : remboursement du droit payé sur les premiers 86 000 €.
S'ajoutent les frais de notaire (environ 1 à 2,5 % selon la valeur), les frais de recherches et d'enregistrement, et le cas échéant le permis AIP (233 €). Côté vendeur, la plus-value est généralement soumise à une taxe de transfert forfaitaire (souvent 8 % du prix de vente), point à anticiper si vous revendez. Pour le budget global, voyez le coût de la vie à Malte.
Louer à Malte
Beaucoup d'expatriés commencent par louer, le temps de connaître les quartiers. Le marché locatif est très tendu à Sliema et St. Julian's, plus détendu dans le Nord, au centre et à Gozo. Les loyers se visitent et se négocient en personne, et les baux courent en général sur un an renouvelable. À titre indicatif, un deux chambres va d'environ 600 € par mois à Gozo à plus de 1 800 € à Sliema. Les contrats de location sont encadrés et doivent être enregistrés auprès de l'autorité du logement.
Le détail des loyers par quartier, les canaux pour chercher, le bail et la caution sont réunis dans notre guide pour louer un appartement à Malte. Pour comparer les secteurs entre eux, voyez aussi où vivre à Malte.
Investir dans l'immobilier maltais
Malte reste prisée des investisseurs pour trois raisons : un marché porteur, une fiscalité locative avantageuse (les revenus locatifs peuvent être imposés à un taux forfaitaire de 15 % sur le brut) et des rendements bruts souvent de l'ordre de 4 à 6 % selon la zone et le type de bien. Pour louer librement, privilégiez une SDA (non concernée par les restrictions de l'AIP).
L'immobilier est aussi la clé de certains programmes de résidence : l'achat (ou la location) d'un bien qualifiant est l'une des conditions du MPRP, la résidence permanente par investissement. Un même bien peut donc servir un projet de vie et un projet patrimonial.